Quem já vendeu um imóvel provavelmente conhece a lógica do Imposto de Renda.
Primeiro é apurado o ganho de capital:
Valor da venda
(-) custo de aquisição
= ganho de capital
Sobre esse ganho incide o Imposto de Renda.
No IBS e na CBS, o raciocínio é diferente, mas parte de uma ideia semelhante.
A Reforma Tributária criou um mecanismo próprio para reduzir a base de cálculo do imposto: o Redutor de Ajuste, previsto nos arts. 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Na prática, o cálculo do IBS e da CBS seguirá a seguinte lógica:
Valor da venda do imóvel
(-) Redutor de Ajuste
(-) Redutor Social (quando aplicável)
= Base de cálculo do IBS/CBS
× alíquota aplicável às operações imobiliárias (atualmente estimada em aproximadamente 14%, correspondente à redução de 50% da alíquota-padrão)
= IBS e CBS devidos
Observe que a lógica é semelhante à do ganho de capital.
Nos dois casos, o imposto não é calculado automaticamente sobre todo o valor da venda.
Existe um valor que reduz a base tributável.
A diferença é que, enquanto o Imposto de Renda utiliza o custo de aquisição, o IBS e a CBS utilizarão um instituto novo criado pela Reforma Tributária: o Redutor de Ajuste.
E é justamente nesse ponto que reside uma das maiores oportunidades de planejamento tributário para proprietários de imóveis.
Para os imóveis que integrarem o patrimônio do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que o Redutor de Ajuste poderá ser constituído, por opção do contribuinte:
• pelo valor de aquisição do imóvel, atualizado na forma da lei; ou
• pelo valor de referência do imóvel apurado para 31 de dezembro de 2026, conforme metodologia prevista no art. 256 da Lei Complementar nº 214/2025.
Dependendo da valorização do imóvel, a diferença entre esses dois critérios poderá produzir impactos tributários bastante relevantes em uma futura alienação.
Na próxima newsletter explicaremos por que o Redutor de Ajuste foi criado, como ele funciona na prática e por que a data de 31 de dezembro de 2026 passou a ser estratégica para o planejamento patrimonial.Base legal: arts. 256, 257 e /258 da Lei Complementar nº 214/2025.
