Até hoje, quem vendia um imóvel costumava se preocupar com uma única pergunta:
“Haverá ganho de capital?”
Com a Reforma Tributária, essa pergunta deixa de ser suficiente.
Dependendo da operação, o vendedor poderá estar sujeito não apenas ao Imposto de Renda, mas também ao IBS e à CBS.
É importante esclarecer que um tributo não substitui o outro.
O Imposto de Renda continuará incidindo sobre o ganho de capital, de acordo com as regras atualmente vigentes.
Já o IBS e a CBS poderão incidir sobre a operação imobiliária quando o vendedor for considerado contribuinte nos termos da Lei Complementar nº 214/2025.
Isso significa que uma mesma venda poderá estar sujeita a duas incidências tributárias distintas, cada uma com fundamento e forma de cálculo próprios.
Mas isso vale para qualquer pessoa física?
A resposta é não.
Em regra, quem realiza uma venda ocasional de imóvel não será contribuinte do IBS e da CBS.
Por outro lado, pessoas físicas que exerçam atividade imobiliária com habitualidade ou que se enquadrem nas hipóteses previstas na Lei Complementar nº 214/2025 — como determinados critérios de quantidade de imóveis alienados ou de imóveis construídos para venda — poderão ser consideradas contribuintes.
Nessas hipóteses, além do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, poderá haver incidência do IBS e da CBS.
A legislação prevê um regime específico para operações imobiliárias, reduzindo em 50% a alíquota-padrão do IBS e da CBS. Considerando as estimativas atualmente divulgadas, isso representa uma carga aproximada de 14%, aplicada sobre a base de cálculo prevista na lei.
A boa notícia é que esse imposto não incide automaticamente sobre todo o valor da venda.
A própria Reforma Tributária criou mecanismos para reduzir essa base de cálculo.
É justamente sobre eles que trataremos na próxima newsletter.Base legal: arts. 4º, 251 e seguintes da Lei Complementar nº 214/2025.
