Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina reacendeu um tema que, na prática, vem impactando diversas operações imobiliárias: a base de cálculo do ITBI.
No caso analisado, uma empresa adquiriu um imóvel por R$ 1,47 milhão.
No momento da escritura, o Município de Camboriú desconsiderou o valor da transação e fixou unilateralmente que o bem valeria R$ 5,64 milhões, o que resultou em um ITBI significativamente maior.
A discussão foi levada ao Judiciário e o resultado foi claro: reconhecimento do pagamento indevido e determinação de restituição de aproximadamente R$ 88 mil.
O que o Judiciário reforçou, e por que isso importa
A decisão segue a linha já consolidada pelo STJ (Tema 1.113), mas com impacto direto na prática:
– o valor declarado na transação presume-se compatível com o mercado;
– o Município pode revisar esse valor, mas não de forma automática;
– qualquer arbitramento exige processo administrativo efetivo, com contraditório;
– o uso de valores de referência ou comparações genéricas não é suficiente.
No caso concreto, embora tenha havido um procedimento administrativo, a apuração foi considerada genérica e sem análise individualizada do imóvel, o que levou à invalidação da cobrança.
Por que esse tema ganhou relevância prática
Em diversos municípios é recorrente a utilização de valores arbitrados pelo Fisco como base de cálculo do ITBI, muitas vezes superiores ao valor efetivo da negociação.
Na prática, isso significa que contribuintes podem estar:
– recolhendo imposto a maior
– assumindo um custo tributário desnecessário na operação
– deixando de recuperar valores relevantes já pagos
Onde está o ponto de atenção
A discussão não gira em torno da possibilidade de o Município revisar valores. O ponto central está na forma como essa revisão é feita.
Quando não há fundamentação técnica adequada, análise individual do imóvel ou efetivo contraditório, abre-se espaço para questionamento judicial.
O que pode ser revisado
ituações típicas que merecem análise mais aprofundada:
-ITBI calculado acima do valor da transação
-utilização de “valor de referência” pelo Município
-arbitramento baseado em comparações genéricas
-ausência de oportunidade real de contestação na esfera administrativa
Além disso, valores pagos nos últimos 5 anos podem ser objeto de restituição.
Como a Beck Advogados atua
A atuação nesse tipo de demanda vai além do ajuizamento da ação.
Envolve:
– análise da operação imobiliária e da base de cálculo utilizada
– revisão do procedimento administrativo eventualmente instaurado
– avaliação da aderência ao entendimento do STJ
– estruturação da tese de repetição de indébito com foco probatório
O objetivo não é apenas discutir o imposto, mas estruturar a estratégia de recuperação com segurança técnica.
O Judiciário tem delimitado com mais clareza os limites da atuação dos Municípios.
E, na prática, isso abre espaço relevante para revisão de cobranças que, até pouco tempo, eram tratadas como definitivas.
Se você ou sua empresa realizaram operações imobiliárias recentes ou pretendem avaliar valores já recolhidos, pode ser oportuno revisar o tema à luz desse entendimento.
Nossa equipe acompanha esse tipo de discussão de forma contínua e está à disposição para avaliar, com agilidade, a viabilidade de revisão ou recuperação de valores, considerando o perfil da operação e os impactos financeiros envolvidos.
Nossa equipe está acompanhando o tema de forma técnica e estratégica e está à disposição para avaliar, com agilidade, a viabilidade do ingresso da ação judicial, considerando o perfil da sua empresa e os impactos financeiros envolvidos.
Se fizer sentido, podemos aprofundar esses pontos e estruturar um plano de revisão preventiva.
