Quem vive de renda de aluguel sempre teve uma conta simples: Imposto de Renda pela tabela progressiva, até 27,5%, e nada mais. Isso está mudando.
A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, passou a tratar a locação de imóveis como operação sujeita ao novo IVA Dual- IBS e CBS. A pessoa física com mais de três imóveis alugados que recebeu, no ano-calendário anterior, mais de R$ 240 mil de receita bruta com aluguéis passa a ser contribuinte regular desses tributos. Há um segundo gatilho: se a receita do próprio ano superar R$ 288 mil, a pessoa se torna contribuinte independentemente do número de imóveis. Para pessoas jurídicas, inclusive holdings patrimoniais não há limite de isenção: toda locação feita por PJ está sujeita ao IBS e à CBS, com nota fiscal eletrônica já exigida a partir de 1º de agosto de 2026, conforme o Decreto nº 12.955/2026.
A locação tem redução de 70% na base de cálculo, o que projeta uma alíquota efetiva entre 8% e 10% sobre o aluguel distante da alíquota cheia do IVA Dual, estimada entre 26,5% e 28%. Ainda assim, somada ao Imposto de Renda, a pessoa física enquadrada como contribuinte pode chegar a uma carga total próxima de 36% sobre a receita de aluguel. A holding patrimonial mantém uma carga estimada bem menor, mesmo com IBS e CBS somados o que preserva, e em alguns casos amplia, sua vantagem histórica sobre a pessoa física.
Para quem tem carteira imobiliária relevante, a escolha entre manter os imóveis em nome próprio ou reorganizá-los em holding deixou de ser só uma questão sucessória passou a ser também uma conta tributária recorrente. Vale, neste momento:
I- Somar imóveis alugados e receita anual para checar o enquadramento na LC 214/2025;
II- Revisar contratos de locação quanto ao repasse do tributo;
III- Avaliar, com números concretos, se a migração para holding compensa no seu caso.
2026 ainda é ano de teste, sem cobrança efetiva mas os critérios que definem quem paga a partir de 2027 já estão em vigor.
A Beck Advogados analisa a carteira imobiliária de cada cliente para indicar o melhor caminho entre pessoa física e holding patrimonial, considerando tributação, sucessão e proteção de patrimônio.
Tem imóveis alugados em nome próprio? Fale com a Beck Advogados para avaliar se a holding patrimonial ainda é a estrutura mais eficiente para o seu caso.
